משכנתא לנכס מסחרי

לשיחת ייעוץ והצעת מחיר
השאירו פרטים ונשוב אליכם בהקדם

משכנתא לנכס מסחרי

משכנתא היא מכשיר כלכלי נפלא שמאפשר לנו לרכוש נכס נדל"ן גם כאשר ההון העצמי שלנו נמוך. למעשה, מדובר בפטנט שבאמצעותו ממנפים את הנכס כלכלית עוד לפני שהוא שלנו.

אנחנו אמנם מנהלים אותו, חיים בו ונהנים מפירותיו, אך באופן רשמי הבנק הוא השותף שלנו בנכס. למה זה חשוב? כי העובדה שהנכס משועבד לבנק כבטוחה הופכת מבחינתו את ההלוואה להלוואה בסיכון נמוך ומכאן שהוא יכול לתת לנו הלוואה 'זולה' עם רביות מאוד נמוכות ומשתלמות.

לא רק לדירות מגורים

באופן מסורתי, מי שנוטל משכנתא הוא מי שמעוניין לרכוש דירת מגורים, בין אם למטרות מגורים ובין אם למטרות השקעה.

הרעיון שמשכנתא יכולה לשמש גם דרך לרכוש נכס מסחרי היה זר למשק הישראלי. למעשה, גם היום כאשר משכנתא לנכס מסחרי היא בבחינת הליך שגור ופופולארי, הבנקים למשכנתאות (בהוראת המפקח על הבנקים) לא עוסקות בהלוואת משכנתא לנכסים שאינם נכסים המוגדרים כנכסי מגורים ומי שאמון הלוואות מסוג זה הם בנקים רגילים, כמו גם שורה של גורמים שפועלים בשוק ההון אך לא כחלק מהמערכת הבנקאית.

זה המקום לציין שבמשך שנים גם לא היתה דרישה גבוהה למוצר הזה מהציבור. נכס מסחרי נתפס כמשהו ששוכרים או רוכשים (או בונים) בכסף מלא ולא באמצעות הלוואת משכנתא. רק בעשורים האחרונים ההכרה, שמשתלם לרכוש נכסים מסחריים ושדרוש פתרון זמין שיאפשר נטילת משכנתא למשקיעים לנכס מסחרי, החלה לחלחל.

בסופו של דבר כאשר יש ביקוש למוצר פיננסי יהיה מי שירים את הכפפה. זה בדיוק מה שקרה עם המשכנתאות לרכישת נכסים מסחריים, שפעם היו חיזיון נדיר במחזותינו והיום מפרסמים אותן ברחבי המרשתת כאילו היו לחמניות חמות. 

משכנתא לנכס מסחרי
משכנתא לנכס מסחרי

למה לשלם שכר דירה עם העסק יכול לצבור נכסים?

הזינוק הכלכלי שישראל ביצעה בעשורים האחרונים מתבטא בביקוש הולך וגובר למשרדים וחנויות. השכרה של חנות של 30 מטר ברחוב ראשי או מרכז קניות אטרקטיבי יכולה להגיע לעלות של יותר מעשרת אלפים שקלים לחודש באזורי הביקוש.

גם מחירי השכירות על שטחי משרד אטרקטיביים רק הולכים ומאמירים ובעלי עסקים רבים הבינו שלפעמים יותר משתלם וזול לקחת משכנתא על נכס מסחרי ובמקום לשלם שכירות שעלולה ללכת ולהאמיר ולהיות תלויים בחסדי בעל הבית.

למה צריך את זה אם הם (או העסק) יכולים להיות בעצמם בעלי בית? בסוף הדרך, כשהמשכנתא תסתיים, יסתיימו גם התשלומים החודשיים והתקורות של העסק יצטמצמו משמעותית (מה שאומר שהרווח יגדל).

כבעלי עסק ברגע שאתם או העסק רשומים כבעלים של הנכס (אם העסק הוא חברה בע"מ לעיתים החברה תהיה גם הבעלים של הנכס), יש לכם הרבה יותר חופש לבחור ולעשות דברים. למשל, נושא השיפוץ, בעסקים קמעוניים או משרדיים מקובל לעשות שיפוץ יסודי בכל נקודה של החלפת שכירות.

בדרך כלל השיפוץ יהיה צורך או יזמה של השוכרים החדשים, לרוב בעלי הנכס לא מערימים קשיים, אך לפעמים פוגשים גם את זה. הבעיה המשמעותית היא שמדובר במהלך יקר והשוכר הרבה פעמים לא יהנה מפירות ההשבחה.

אפשרות אחרת היא שהשוכר לא יצא מגדרו, בגלל העובדה שהנכס לא שלו, גם כאן התוצאה הסופית פחות מוצלחת. כי חלל קמעונאי (או משרדי) מתפקד יותר טוב (כלומר, 'מרוויח יותר') כאשר העיצוב, נכון, מדויק ומותאם לצורכי העסק.

תעודת ביטוח כלכלית

אחרי הנוחות, העצמאות וצמצום התקורה הקבוע שבעלות על נכס מספקת לעסק, כדאי לזכור שהבוננזה האמיתית במהלך כזה, קשורה לעובדה שלנכס נדל"ן, גם לנכס מסחרי, יש ערך קשיח שבמציאות השוק הישראלי רק עולה בהתמדה.

בין אם הנכס רשום על שם החברה או על שם הבעלים, העובדה הזו מהווה מכפיל כוח, כי למרות שנכס נדל"ן איינו נזיל בהגדרה, בשוק הפיננסי הישראלי יש גורמים מקצועיים, כמו חברתינו שיודעים היום להציע פתרונות פיננסיים שיכולים למנף את הנכס (על פי עיקרון המשכנתא בו הנכס משועבד ומשמש כבטוחה להלוואה נוחה בתנאי ריבית משתלמים) ולהפוך אותו לנזיל.

כך שבמידה רבה המנגנון של 'משכנתא לנכס מסחרי' מסייע לעסקים וחברות להגדיל את ההון הפוטנציאלי שלהם וליהנות בהמשך מסוג של תעודת ביטוח כלכלית ליום סגריר.

גם משקיעי הנדל"ן גילו את הנכסים המסחריים

בשנים האחרונות, לצד בעלי עסקים וחברות שרוצים לבסס את העסק, יש התעניינות רבה בנכסים מסחריים גם מצד משקיעים פרטיים שעד לאחרונה ריכזו את מירב הפוקוס שלהם ב'דירות להשקעה'.

ההיצף בשוק דירות המגורים ומשבר הקורונה, שפגע מאוד במשקיעים שרכשו דירות על פי מודל ההשקעה לטווח הקצר (מה שנקרא דירות Air bnb), מביא יותר ויותר משקיעי נדל"ן קטנים להתעניין ברכישת נכסים מסחריים.

כפי שהזכרנו בעלות על חנות במיקום אסטרטגי עשויה להניב שכר דירה גבוה גם כאשר המטרז' נמוך. גם השכרה של משרדים מספקת שכירות גבוהה והיא לרוב גם מאופיינת בשוכרים יציבים יותר מאשר בתחום ההשכרה למגורים.

מאחר שבבנייני משרדים או קומפלקסים מסחריים כמעט תמיד תהיה חברת אחזקה, על פי רוב גם הניהול השוטף של הנכס מצריך פחות מאמץ מניהול דירת מגורים.

זה גם שיקול שדוחף משקיעים רבים להעדיף השקעה בנכסים מסחריים.  לכן, אין פלא שהלוואת המשכנתא לנכס מסחרי נפוצה היום מתמיד. כאמור, בניגוד לעבר יש הרבה מאוד גורמים שיודעים להתאים ולתפור משכנתא לנכס מסחרי באופן מהיר ומשתלם ממה שהכרנו.

70% משווי הנכס בהחזר נח ל-20 שנה

אם בעבר נטילה של משכנתא לרכישת נכס מסחרי היתה עניין סבוך ומרבית הגורמים שעסקו בכך לא הסכימו להעניק משכנתא לנכס מסחרי על יותר מ-50% משווי הנכס (ולרוב 'השווי' כפי שמגולם בהערכת השמאות של הבנק ממני נגזר סכום ההלוואה, נמוך יותר מאשר עלות העסקה בפועל).

עובדה זו היוותה חסם בפני הרבה בעלי עסקים שרצו להיות גם בעלי הבית האמיתיים של העסק שלהם וגם הפכה את רכישת הנכסים המסחריים לפחות אטרקטיביים עבור משקיעים.

באקלים עסקי בה הכסף 'זול' (הריבית נמוכה) ושם המשחק הוא 'מינוף'. משכנתא מקסימלית של 50% על נכס מסחרי נתפסה לא פעם כ'לא מספיק אטרקטיבית' על ידי המשקיעים.

הבשורות הטובות הן שהימים האלה חלפו. היום, תודות לגורמים בעלי מוניטין, כמו משרדינו יעדים משכנתאות הרבה יותר קל ומשתלם לקחת משכנתא על נכס מסחרי וההון העצמי הראשוני של החברה או בעל העסק ירד משמעותית והיום אין שום מניעה ליטול משכנתא בשיעור של 70% משווי הנכס גם כאשר הנכס הוא משרד, חנות, בית קפה או קליניקה.

את ההחזר של המשכנתא על הנכס המסחרי, ניתן היום לפרוס לאורך 20 שנה, ממש כמו במשכנתא רגילה. גם הריביות (שעדיין יהיו לרוב גבוהות ביחס למשכנתא על דירת מגורים), הרבה יותר משתלמות ממה שהכרנו בעבר וגם זה פקטור שמסביר את הביקוש העצום למשכנתאות האלה.

נסכם: משכנתא לנכס מסחרי היא דרך נפלאה לעסקים קטנים ובינונים להגדיל את השווי שלהם וליהנות מיותר חופש והרבה יותר עצמאות כלכלית. במקביל, המשכנתא לנכס מסחרי פותחת אופציה חדשה ומרתקת למשקיעי נדל"ן שמאסו בשוק הדירות למגורים וחוששים מהשלכות המיסוי שיש לרכישת דירת מגורים שניה ושלישית.

סוגי נכסים שניתן להגיש למשכנתא לנכס מסחרי:

  • חנויות מכל הסוגים
  • משרדים
  • מרכזים מסחריים
  • מרפאות
  • מחסנים
  • מרלוגים
  • מרכזים רפואיים

אנחנו מזמינים אתכם לפנות אלינו לקבל שיחת ייעוץ מקצועית על האפשרויות לקבלת משכנתא לנכס המסחרי הבא שלכם.

דירוג:

/ 5.

לשיחת ייעוץ והצעת מחיר​
השאירו פרטים ונשוב אליכם בהקדם

למה יעדים?

שירות

שירות אדיב ותמיד מכל הלב

ניסיון

ניסיון של למעלה מ- 20 שנה

מוניטין

מוניטין טהור עם אינסוף המלצות מלקוחות

קשרים

מקושרים לכל החברות ביטוח בישראל

360

פתרונות ביטוח ופיננסים לכל צורך

מחירים

דואגים תמיד למחיר ביטוח הטוב ביותר ללקוחותינו

0 +

פוליסות

0 +

לקוחות

0

שנות נסיון

0 +

עובדים

דילוג לתוכן