ב-1 באוקטובר 2026 נכנס לתוקף שינוי באופן שבו הבנק בוחן בקשה להלוואה נוספת כנגד דירה שכבר משועבדת. בניגוד למה שנכתב במקומות רבים, לא מדובר בבדיקה גורפת של "כל ההתחייבויות" — התיקון נוגע להלוואות המובטחות בשעבוד אותו נכס, והוא משנה בעיקר את המקום שבו ההחזר הקיים יושב בנוסחה. בדיוק בגלל זה הוא יקר יותר ממה שהוא נשמע. במקביל נכנסת לתוקף הבהרה שנייה, פחות מוכרת, שנוגעת למגבלת הריבית המשתנה. להלן הניתוח המלא של צוות יעדים — מה בדיוק משתנה, מה לא משתנה, ומה נשאר לעשות בשבועות שנותרו.
מה בדיוק משתנה ב-1 באוקטובר 2026
עד היום, כשלקוח ביקש מהבנק הלוואה נוספת כנגד נכס שכבר משועבד — הלוואה לכל מטרה, שיפוץ, איחוד הלוואות או הגדלת משכנתה — ההחזר על המשכנתה הקיימת נוכה מההכנסה, וההלוואה החדשה נבחנה מול היתרה. מ-1 באוקטובר, ההחזר הקיים מצטרף להחזר החדש ונבחן מולו כחבילה אחת.
הנוסח המדויק, כפי שתוקן בחוזר ח-06-2840 מ-8 בפברואר 2026 ונכנס לנספח א' סעיף 1.1 להוראת ניהול בנקאי תקין 329:
ומה לא משתנה — נקודה שחשוב לתקן
בשוק מסתובבת גרסה מנופחת של ההוראה, שלפיה מעתה ייכללו בחישוב גם הלוואות רכב, ליסינג, הלוואות צרכניות, חובות בכרטיסי אשראי ומזונות. זה לא מדויק, ואנחנו מתקנים כאן גם את מה שכתבנו בגרסה הראשונה של המאמר הזה.
הלוואות אלה תמיד נלקחו בחשבון — הן נוכו מההכנסה כ"הוצאה קבועה", כל עוד יתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. כך היה קודם וכך יישאר. השינוי היחיד נוגע להלוואות לדיור המובטחות בשעבוד אותו נכס, שעוברות מניכוי מההכנסה לתוך ההחזר החודשי עצמו.
למה מעבר "מהמכנה למונה" עולה כל כך הרבה כסף
יחס ההחזר מההכנסה (PTI) הוא שבר פשוט: החזר חודשי חלקי הכנסה חודשית פנויה, והרף הרגולטורי הוא 50%. כשההחזר הקיים יושב במכנה — הוא מקטין את ההכנסה. כשהוא עובר למונה — הוא גם מקטין את התקרה וגם תופס ממנה מקום. אותו שקל, פעמיים.
אם נסמן את ההכנסה נטו ב-N, את ההוצאות הקבועות האחרות ב-F ואת ההחזר הקיים על הנכס ב-E, ההחזר המרבי שיאושר להלוואה החדשה הוא:
- עד 30.9.2026: חצי מ-(N פחות F פחות E)
- מ-1.10.2026: חצי מ-(N פחות F), פחות E
ההפרש בין שתי הנוסחאות הוא תמיד בדיוק חצי מ-E. זה נכון בכל רמת הכנסה ובכל רמת הוצאות:
אותו שקל, שני מקומות שונים בנוסחה
הכלל השני, שכמעט אף אחד לא מכיר: שני השלישים על סך החוב
סעיף 7 להוראה 329 קובע שחלק ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה — "מגבלת שליש הקבועה". עד היום היא נבדקה על ההלוואה החדשה בלבד, במנותק מהמשכנתה הקיימת. באותו מועד — 1 באוקטובר — נכנסת לתוקף הבהרה בשאלה ותשובה 5.1 בקובץ השו"ת של ההוראה:
מי שלקח בשנים האחרונות משכנתה עתירת פריים ירגיש את זה ראשון. דוגמה: משכנתה קיימת של 900,000 שקל, מתוכה 720,000 בפריים, ובקשה להלוואה נוספת של 300,000 שקל.
- סך האשראי כנגד הנכס: 1,200,000 שקל
- המשתנה המרבי המותר: 66.66% — כ-800,000 שקל
- כבר קיימים במשתנה: 720,000 שקל
- נותרו להלוואה החדשה: 80,000 שקל בלבד במסלול משתנה. 220,000 שקל — כ-73% מההלוואה החדשה — יהיו חייבים להיות בריבית קבועה
ובמקרה קיצון שכיח יותר ממה שנדמה: מי שיתרת המסלולים המשתנים שלו כבר גבוהה מ-66.66% מסך החוב הצפוי — ההלוואה החדשה תצטרך להיות כולה בריבית קבועה. וריבית קבועה, בשונה מפריים, נושאת עמלת היוון בפירעון מוקדם.
למה בנק ישראל עושה את זה
מאחורי ההוראה עומדים נתונים ולא תחושות. בדוח מבקר המדינה על שוק המשכנתאות מיוני 2026 נמצא שמשקל ההלוואות בסיכון גבוה עלה מכ-20% בינואר 2022 לכ-31% ביולי 2025, ושמשקל ההלוואות שבהן ההחזר מהווה 30%–40% מההכנסה עלה מ-39% ל-56%. במקביל, המשכנתה הממוצעת חצתה את רף המיליון שקל וההחזר החודשי הממוצע עלה מ-4,200 שקל ב-2019 ל-5,776 שקל ב-2025 — עלייה של 38%, לעומת עלייה של 32% בשכר.
במילים פשוטות: יותר ויותר משקי בית צוברים שכבות חוב על אותה דירה. הפיקוח רצה לוודא שכשבנק בוחן את השכבה הבאה, הוא רואה את כל מה שכבר יושב על הנכס.
מה נשאר בתוקף — ההקלות שלא בוטלו
לצד ההחמרה, שתי הקלות משמעותיות מאותו חוזר נכנסו לתוקף כבר בפברואר וממשיכות לחול:
- הלוואה לכל מטרה עד 70% מימון. ההקלה שניתנה כהוראת שעה בתקופת מלחמת חרבות ברזל הפכה לקבועה: ניתן לקחת הלוואה שאינה לרכישת זכות במקרקעין עד שיעור מימון של 70%, ובלבד שהחלק מעל 50% מימון לא יעלה על 200,000 שקל. שימו לב — לפי שאלה ותשובה 2.31, 200,000 השקלים הם סכום מצטבר על כל ההלוואות כנגד אותו נכס, ולא לכל הלוואה בנפרד.
- תקרת שווי בדירה במחיר מופחת עלתה ל-2.1 מיליון שקל (מ-1.8 מיליון) — הקלה משמעותית לזוכי "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה", שמקטינה את ההון העצמי הנדרש.
דוגמה מספרית: מתי זה באמת מפיל תיק — ומתי לא
מתי זה באמת מפיל תיק — ומתי לא
תרחיש א' — התיק שנפגע
משפחה עם הכנסה נטו של 20,000 שקל, החזר משכנתה קיים 6,000 שקל, הלוואת רכב 1,200 שקל והלוואה צרכנית 1,500 שקל. היא מבקשת הלוואה כנגד הדירה לאיחוד החובות היקרים.
| שיטת החישוב | ההחזר המרבי להלוואה החדשה | סכום הלוואה מקביל (5%, 20 שנה) |
|---|---|---|
| עד 30.9.2026 | 5,650 ₪ | כ-856,000 ₪ |
| מ-1.10.2026 | 2,650 ₪ | כ-401,000 ₪ |
| הפער | 3,000 ₪ בחודש | כ-455,000 ₪ |
תרחיש ב' — התיק שממשיך לעבור
ועכשיו הצד השני, שחשוב לא פחות. משפחה עם הכנסה נטו של 27,000 שקל, החזר משכנתה קיים 5,500 שקל, הלוואת רכב 1,400 והלוואה צרכנית 2,100, שמבקשת הגדלה של 300,000 שקל (החזר נוסף של כ-1,980 שקל):
- לפי הכללים הישנים: ההחזר החדש נבחן מול הכנסה פנויה של 18,000 שקל — יחס של כ-11%.
- לפי הכללים החדשים: החזר כולל של 7,480 שקל מול הכנסה פנויה של 23,500 שקל — יחס של כ-32%.
- התוצאה: היחס קפץ פי שלושה, אבל הוא עדיין רחוק מהרף של 50%. התיק עובר.
ההשלכות לפי תחומי המומחיות שלנו
עוצמת ההשפעה לפי פרופיל לקוח
איחוד הלוואות — הפרופיל שנפגע ראשון
איחוד הלוואות כנגד נכס הוא הכלי היעיל ביותר להפחתת ההחזר החודשי, והוא גם הנפגע העיקרי — ובאופן אירוני. מדובר במשפחה שמחליפה חוב צרכני יקר בחוב מובטח וזול, כלומר משפרת את מצבה. אבל בנוסחה החדשה, ההחזר הקיים על הנכס נספר במונה עוד לפני שהתחילו לבדוק את החוב שהיא באה לסלק.
מחזור משכנתה — תלוי אם יש הגדלה
מחזור בסכום שאינו עולה על ההלוואה הנפרעת אינו "אשראי חדש", ולכן ההיגיון הזה לא חל עליו. אבל הגדלה של הלוואה קיימת — כן, ובמפורש: שו"ת 5.1 נוקבת ב"לרבות, הגדלה של סכומים שאושרו בעבר". מי ששוקל מחזור משכנתא עם הגדלה נמצא בתוך התמונה.
מסורבי משכנתה ולווים בשיקום כלכלי
מי שכבר קיבל "לא" פעם אחת יודע שהמרווח שלו קטן ממילא, וההוראה מצמצמת אותו עוד. הצד השני של המטבע: הכלל החדש מדויק וניתן לחישוב מראש, ולכן ניתן לתכנון. תיק שנבנה נכון — עובר. עמוד משכנתא למסורבים מפרט את שיטת העבודה שלנו.
תושבי חוץ — ושינוי שקט שכדאי להכיר
ההוראה חלה גם על משכנתאות לתושבי חוץ. לרוב תושבי החוץ אין הלוואות משועבדות לנכס בישראל, ולכן ההשפעה הישירה מוגבלת. אבל אותו חוזר 2852 עשה עוד דבר: הוא צמצם את הגדרת "הלוואה לדיור" ל"ביחס לדירת מגורים בישראל". בדברי ההסבר נכתב במפורש שכאשר האשראי משמש לרכישת דירה מחוץ לישראל ואינו מובטח בדירת מגורים בישראל — הוראה 329 אינה חלה עליו. זו הבהרה טכנית שמשנה תמונה שלמה עבור ישראלים שרוכשים נכס בחו"ל.
עסקים ועצמאים
הלוואה לצורך העסק בשעבוד דירת המגורים היא "הלוואה לדיור לכל מטרה" לכל דבר לפי ההוראה. עצמאי עם משכנתה פעילה שמבקש הון חוזר כנגד הבית ייבחן מעכשיו על סך התמונה. הרחבנו בעמוד משכנתא לעסקים ולעצמאים.
מה לעשות בשבועות שנותרו עד 1 באוקטובר
יש לכם משכנתה קיימת ואתם שוקלים הלוואה נוספת?
אנחנו בודקים את התיק בשתי מערכות הכללים — זו שתקפה היום וזו שנכנסת ב-1 באוקטובר — ואומרים לכם בדיוק כמה תאושרו בכל אחת, ומה כדאי לעשות בחלון שנותר. מתמחים בתיקים מורכבים: מסורבי משכנתא, שיקום כלכלי, איחוד הלוואות, תושבי חוץ ומשכנתאות לעסקים. שיחת אבחון ראשונית ללא עלות.
מה אנחנו חושבים
הכיוון של בנק ישראל נכון. בדיקה שרואה את התמונה המלאה עדיפה על בדיקה שרואה חתיכה ממנה, ומי שראה מקרוב איך משפחה נשברת תחת שכבות חוב על אותה דירה לא יטען שהפיקוח מוגזם.
אבל למנגנון שנבחר יש תופעת לוואי שקשה להתעלם ממנה. הוא מחמיר בדיוק על הערוץ הזול והמובטח, ולא נוגע בערוץ היקר. משפחה שלא תקבל אישור לאיחוד הלוואות כנגד הדירה בריבית של 6% לא תפסיק לצרוך אשראי — היא תעבור לאשראי חוץ-בנקאי בריבית כפולה, בלי שעבוד ובלי הפיקוח של הוראה 329. יש הבדל בין להקטין סיכון לבין להזיז אותו למקום שבו הוא פחות נראה.
ומילה על הדחייה עצמה. חוזר שיוצא יום אחד לפני מועד התחילה, בלי הודעה לעיתונות, יוצר מצב שבו הציבור — ולא מעט אנשי מקצוע — פועל לפי תאריך שכבר לא קיים. אנחנו רואים את זה בשטח: לקוחות שמגיעים בהנחה שהכללים כבר השתנו, ואחרים שמגלים באיחור שהיה להם חלון פתוח והם לא ידעו עליו.
השורה התחתונה פשוטה. שישה שבועות זה מספיק זמן כדי לבדוק תיק ברצינות, ולא מספיק זמן כדי לדחות את זה לחודש הבא.
שאלות ותשובות
מתי בדיוק נכנסת ההוראה לתוקף?
ב-1 באוקטובר 2026. המועד המקורי היה 1 ביולי 2026 לפי חוזר ח-06-2840 מ-8 בפברואר 2026, אך חוזר ח-06-2852 מ-30 ביוני 2026 דחה אותו לכ' בתשרי התשפ"ז — 1 באוקטובר 2026. הדחייה חלה גם על ההבהרה בשאלה ותשובה 5.1 בנוגע למגבלת הריבית המשתנה.
האם ההוראה משפיעה על משכנתה קיימת?
לא. לפי חוזר ח-06-2840, התיקון חל על כל הלוואה שתינתן החל ממועד התחילה בשעבוד אותו נכס. הלוואות קיימות ממשיכות בתנאיהן. השינוי מורגש רק בעת בקשה לאשראי חדש או להגדלת אשראי קיים כנגד אותו נכס.
האם הלוואת רכב, הלוואה צרכנית או כרטיס אשראי נכנסים לחישוב החדש?
לא במסגרת התיקון הזה. התיקון מוסיף להחזר החודשי רק הלוואות לדיור שהועמדו בעבר ומובטחות בשעבוד אותו הנכס, שיתרת תקופתן עולה על 18 חודשים. הלוואות אחרות ממשיכות להיות מנוכות מההכנסה כ"הוצאה קבועה" — כפי שהיה גם קודם, וכל עוד יתרת תקופתן עולה על 18 חודשים.
כמה יורד כושר ההחזר בפועל?
יש לכך כלל אצבע מדויק: כושר ההחזר הפנוי להלוואה החדשה יורד בדיוק בחצי מההחזר החודשי הקיים על הנכס. החזר קיים של 6,000 שקל מקטין את ההחזר המרבי להלוואה החדשה ב-3,000 שקל, שהם בריבית של כ-5% לתקופה של 20 שנה כ-455,000 שקל בסכום ההלוואה.
מהי מגבלת שני השלישים ולמה היא רלוונטית עכשיו?
סעיף 7 להוראה 329 קובע שחלק ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על 66.66% מסך ההלוואה. עד היום המגבלה נבדקה על ההלוואה החדשה בלבד. מ-1 באוקטובר 2026, לפי שאלה ותשובה 5.1, היא תיבחן ביחס לסך האשראי המובטח בשעבוד אותו נכס באותו תאגיד בנקאי. מי שהמשכנתה הקיימת שלו עתירת פריים ייאלץ לקחת את ההלוואה החדשה ברובה, ולעיתים כולה, בריבית קבועה.
אילו הלוואות פטורות ממגבלת יחס ההחזר מהכנסה?
לפי סעיפים 11 ו-12 להוראה 329, המגבלות אינן חלות על הלוואות גישור שתקופת הפירעון המקורית שלהן עד שלוש שנים, ועל הלוואות לכל מטרה בסכום של עד 120,000 שקל. שאלה ותשובה 8.3 מבהירה שסף ה-120,000 שקל נבחן במצטבר ולא לכל הלוואה בנפרד.
מה זה "מקור סילוק" ואיך הוא עוזר?
שאלה ותשובה 4.10 מאפשרת לתאגיד הבנקאי להתייחס לתאריך פירעון מוצהר במקום לתאריך הפירעון המקורי, ובלבד שבידיו מסמכים מאמתים המניחים את דעתו בדבר קיומו של מקור סילוק המאפשר פירעון מוקדם. הבנק רשאי, למשל, לראות בהצהרת הלווה לרשות המסים על כוונתו למכור דירה חליפית אסמכתה כזו, כל עוד לא חלפה התקופה שצוינה בהצהרה.
האם הגופים החוץ-בנקאיים כפופים להוראה?
ההוראה היא של הפיקוח על הבנקים וחלה על תאגידים בנקאיים ועל בעל רישיון נותן שירותי תשלום יציבותי. גופים חוץ-בנקאיים אחרים פועלים תחת רגולציה נפרדת. עם זאת, חשוב לדעת שנוסח התיקון מונה במפורש גם הלוואות שהועמדו "ע"י תאגיד בנקאי אחר או גופים אחרים" — כלומר חוב חוץ-בנקאי המשועבד לאותו נכס ייספר בחישוב שהבנק עורך.
מה קורה אם הגשתי בקשה לפני 1 באוקטובר?
אישור עקרוני שניתן לפני מועד התחילה נבחן לפי הכללים שהיו תקפים במועד מתן האישור. חשוב לזכור שתקופת שמירת התנאים באישור עקרוני היא לפחות 24 ימים לפי נוהל בנקאי תקין 451, ושתהליך מלא נמשך מספר שבועות — ולכן כדאי להתחיל מוקדם ולא בסוף ספטמבר.
המידע במאמר זה עודכן ב-24 באוגוסט 2026 ומבוסס על הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל, על חוזרים ח-06-2840 וח-06-2852 ועל קובץ השאלות והתשובות ליישום ההוראה. אין באמור ייעוץ משכנתאות, ייעוץ פיננסי, משפטי או מיסויי, ואין בו תחליף לבדיקה פרטנית. יישום ההוראות בפועל נתון לשיקול דעתו של כל תאגיד בנקאי. יעדים סוכנות לביטוח בע"מ · לירן רונן, יועץ משכנתאות ומתכנן פיננסי בכיר.
