בקצרה: תושב חוץ שרוכש דירה בישראל משלם מס רכישה מהשקל הראשון — כ‑8% על חלק השווי עד כ‑6.05 מיליון ₪, ו‑10% על החלק שמעליו. בניגוד לאזרח ישראלי שרוכש דירה יחידה, תושב חוץ אינו זכאי למדרגת הפטור. עם זאת, מי שמוגדר עולה חדש או משנה את מעמדו לתושב ישראל עשוי לשלם הרבה פחות — וזה בדיוק מה שאנחנו בודקים לפני כל עסקה.
מי נחשב "תושב חוץ" לעניין מס רכישה?
לעניין מס רכישה, מי שאינו תושב ישראל (או אזרח ישראלי שמרכז חייו מחוץ לישראל) נחשב תושב חוץ. הנקודה הקריטית: תושב חוץ אינו נהנה ממדרגת הפטור שמוקנית לרוכש דירה יחידה — הוא ממוסה לפי מדרגות "דירה נוספת", גם אם זו דירתו היחידה בעולם.
מדרגות מס רכישה — תמונת מצב
מדריך זה הוא חלק מהמדריך המלא שלנו על משכנתא לתושבי חוץ — ליווי מלא מרחוק לרכישת נכס בישראל.
טבלת השוואה לפי סטטוס
| חלק השווי | תושב חוץ | אזרח (דירה יחידה) | עולה חדש |
|---|---|---|---|
| עד ~1.98 מיליון ₪ | 8% | 0% | 0.5% |
| ~1.98–6.05 מיליון ₪ | 8% | 3.5%–5% | 5% |
| ~6.05–20.2 מיליון ₪ | 8% | 8% | 5% |
| מעל ~20.2 מיליון ₪ | 10% | 10% | 5% |
המדרגות מתעדכנות מעת לעת בהתאם למדד ולמדיניות; הסכומים העדכניים מתפרסמים באתר רשות המסים. הערכים מעוגלים להמחשה.
דוגמת חישוב — דירה ב‑2 מיליון ₪
תושב חוץ שרוכש דירה ב‑2,000,000 ₪ ישלם 8% על כל הסכום ≈ 160,000 ₪ מס רכישה. אזרח ישראלי שזו דירתו היחידה היה משלם על אותה דירה סכום זניח בלבד (רק החלק שמעל מדרגת הפטור). הפער הזה הוא בדיוק הסיבה שבדיקת סטטוס נכונה היא הדבר הראשון שאנחנו עושים עם כל לקוח.
אפשר לשלם פחות? תלוי בסטטוס
עולה חדש
מי שעולה לישראל לפי חוק השבות זכאי למסלול מוטב (ראו: משכנתא לעולה חדש): 0.5% על השווי עד כ‑1.99 מיליון ₪ ו‑5% מעבר לכך. לדירה יחידה לרוב משתלם יותר מסלול דירה יחידה הרגיל (0% עד כ‑1.98 מיליון ₪). הזכאות חלה בחלון שמתחיל שנה לפני העלייה ומסתיים שבע שנים אחריה, וניתנת פעם אחת לדירת מגורים.
תושב חוזר ושינוי מעמד
אם אתם אזרחים ישראלים שחוזרים לגור בארץ, ייתכן שתיחשבו תושבי ישראל לעניין הרכישה — ואז, אם זו דירתכם היחידה, תהיו זכאים למדרגות דירה יחידה זולות בהרבה. חשוב לדעת: מעמד "תושב חוזר" כשלעצמו אינו מקנה אוטומטית את הטבת מס הרכישה של עולה, ולכן הבדיקה הפרטנית קריטית. למדריך המלא ראו משכנתא לתושב חוזר.
שלוש טעויות שעולות כסף
אנחנו רואים אותן שוב ושוב: לתקצב את העסקה בלי מס הרכישה המלא ואז להיתקע; להניח שדירה "ראשונה" בישראל מזכה בפטור (לתושב חוץ — לא); ולוותר על בדיקת זכאות לעולה או תושב חוזר שיכולה לחסוך עשרות אלפי שקלים.
שאלות ותשובות
תושב חוץ משלם מס רכישה גם על דירה ראשונה בישראל?
כן. תושב חוץ ממוסה מהשקל הראשון לפי מדרגות דירה נוספת, גם אם אין לו דירה אחרת.
מה שיעור המס לתושב חוץ?
ככלל 8% עד כ‑6.05 מיליון ₪ ו‑10% מעל סכום זה, נכון למועד פרסום המדריך.
אם אעלה לישראל אחרי הרכישה — אקבל החזר?
ההטבות נקבעות לפי המעמד במועד הרכישה. לכן תכנון מוקדם של מועד העסקה מול מועד העלייה יכול להיות משמעותי, וזה בדיוק מה שאנחנו בוחנים יחד אתכם.
איך יודעים מה הסכום המדויק שלי?
הסכום תלוי בשווי, בסטטוס ובמדרגות העדכניות. אנחנו עורכים לכם חישוב מותאם לפני שמתקדמים.
אנחנו ב"יעדים" מלווים תושבי חוץ מכל העולם ובודקים לכל לקוח את הסטטוס והמדרגות העדכניות לפני העסקה.
פגישת ייעוץ ראשונית בזום ללא עלות — חייגו 03-9199915
גילוי נאות: מדריך זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או תחליף לליווי מקצועי. מדרגות מס הרכישה, השיעורים ותנאי הזכאות מתעדכנים מעת לעת ועשויים להשתנות. יש לבדוק את הנתונים העדכניים ואת המצב האישי שלכם מול הגורמים המוסמכים לפני קבלת החלטה או ביצוע עסקה.
ראו גם: משכנתא לאזרח אמריקאי.
